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AirBnB in Wien ohne Touristen - kann das funktionieren?

Im folgenden Artikel beleuchte ich, wie AirBnB den Wohnungsmarkt in Wien verändert hat. Interessiert hat mich auch die Frage, ob es zu einem erhöhten Angebot am freien Wohnungsmarkt kommen wird, wenn die Buchungen über AirBnB ausbleiben.

In den letzten Tagen haben sich die Berichte in den Medien gehäuft (z.B. hier), dass mit den fehlenden Touristen auch Vermietungsplattform AirBnB die Umsätze wegbrechen. Wien ist vielleicht nicht so stark davon betroffen, dass dem Wohnungsmarkt Wohnungen entzogen und auf AirBnB vermietet werden, wie andere Städte. Nichts desto trotz interessiert mich die Frage, wie es mit AirBnB - und vor allem mit den darauf vermieteten Wohnungen - weitergeht und ob man davon ausgehen kann, dass diese Wohnungen in irgend einer Form wieder dem freien Mieter (oder Käufer)-Markt zugeführt werden.


Die Ausgangslage


Bei meinen Recherchen habe ich einige brauchbare Quellen gefunden, aber detailiertesten ist die Arbeit von Roman Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi, die auf https://wherebnb.in/wien 

zu finden ist. Hier findet man sehr gut aufbereitete Grafiken und Statistiken, die die Basis auch für diesen Artikel sind. Zusätzliche Daten habe ich der Homepage insideAirBnB entnommen ((Link)


Hier muss noch vorausgeschickt werden, dass die Daten der beiden Quellen einen unterschiedlichen Referenzzeitpunkt haben. wherebnb arbeitet mit Zahlen aus 2016, insideAirBnB ist mit 2019 aktueller. Deswegen werde ich je nach Verfügbarkeit das aktuellere Zahlenmaterial verwenden.


Prinzipiell gibt es in Wien 13.000 Angebote, die auf AirBnB gelistet sind. Diese unterteilen sich in einzelne Zimmer (27% aller Angebote), oder gesamte Wohnungen und Häuser (73% aller Angebote), die vermietet werden. In einem ersten Schritt soll nun definiert werden, wie viele Wohnungen dem Wohnungsmarkt eigentlich auf Dauer entzogen werden. Dazu gibt es nun keine konkreten und verifizierbaren Angaben.


Ich bin hier dem Ansatz auf "insideAirBnB" gefolgt. Dieser besagt, dass Wohnungen nicht dem normalen Markt zu Verfügung stehen, wenn sie ganzjährig auf AirBnB verfügbar gemacht werden. Das sind lt. Auskunft auf der Homepage 7.345 Wohnungen. Das klingt nun mal auf den ersten Blick nach wenig, wenn man bedenkt, dass es in Wien knapp 930.000 Wohnungen gibt.


Jedoch konzentrieren sich die Angebote von AirBnB hauptsächlich auf die kleinflächigen Bezirke innerhalb des Gürtels + dem 2. Bezirk.


"Die absolute Zahl der entzogenen Wohnungen ist in den Hot Spots bemerkenswert hoch. So werden im 1. Bezirk etwa innerhalb von 500m bis zu 100 Wohnungen entzogen. Im 7. Bezirk sind es bis zu 79 Wohnungen, im 4. Bezirk immer noch bis zu 75. Hier wird die Konzentration des bezirksweiten Wohnraumentzugs auf kleinräumiger Ebene besonders stark deutlich. Betrachtet man das relativ zum gesamten Wohnungsbestand (...), zeigt sich, dass in diesen Gebieten bis zu 1% des Wohnungsmarkts als Ferienunterkünfte vermietet werden."

Quelle: https://wherebnb.in/wien/#housing


Neben dieser geographischen Konzentration, gibt es auch eine Konzentration der Einnahmen aus der Vermietung aus AirBnB. Hier könnte man fast meinen, die reale Gesellschaft wird hier widergespiegelt, in dem einige wenige den Löwenanteil der Umsätze machen.


"Lediglich 6,5% der Gesamteinnahmen entfallen auf VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte aller AnbieterInnen ausmacht, verdienen sie nur knapp mehr als ein Zwanzigstel der Gesamteinnahmen. Rund 30% der Gesamteinnahmen gehen an AnbieterInnen mit Einnahmen über € 4.500 pro Monat. Diese Gruppe repräsentiert lediglich 3,5% aller AnbieterInnen, verdient aber fast ein Drittel der Einnahmen."

Quelle: https://wherebnb.in/wien/#business 


Der Topverdiener in Wien kommt auf monatliche Einnahmen von EUR 60.000. Das ist schon richtig viel Geld und hat mit dem Grundgedanken von AirBnB - live like a local - nichts mehr zu tun.

Ein Baustein, der für die weitere Analyse wichtig ist, ist die Annahme, wie viele Personen eigens Wohnungen zum Zweck der Weitervermietung auf AirBnB erwerben. Dazu habe ich leider keine Zahlen gefunden - das tut der Analyse aber keinen  Abbruch. 

Im folgenden Abschnitt sehe ich mir den Fall an, dass eine Wohnung als Investment zur reinen Vermietung über AirBnB gekauft wurde. Über diese Annahmen kann man diskutieren, aber sie sind mal ein Start.


Kommen Vermieter durch fehlende Buchungen in finanzielle Schwierigkeiten?


In diesem Teil kommen nun die Zahlenspielereien. Interessiert hat mich die Frage, wie es einer Person ergeht, die eine Wohnung auf Kredit finanziert hat und diese nur über AirBnB vermietet. Wie aus den Daten aus wherebnb hervorgeht, ist das ein plausibles Szenario, da die Vermietung über AirBnB durchwegs höhere Renditen erbringt als eine Vermietung am Markt.

Ausgehend von den hochverfügbaren Wohnungen (7.345 Stück), habe ich mir angesehen, was man mit einer Vermietung durch AirBnB eigentlich verdienen kann. Hier verwende ich wieder die Daten von insideAirBnB. Diese gehen davon aus, dass die Nettoeinnahmen für den Vermieter im Schnitt bei EUR 99 liegen und die Wohnungen eine Auslastung von 34% (=125 Tage/Jahr) haben. Somit kommt man auf einen durchschnittlichen Verdienst von EUR 1.031,25 pro Monat.

Im nächsten Schritt bin ich davon ausgegangen, dass eine durchschnittliche Wohnung in den AirBnB Hot Spot Gegenden EUR 200.000 kostet (EUR 4.000 am m² inkl. Nebenkosten bei 50m² Wohnungsgröße). Das sind durchwegs konservative Annahme, bei einem höheren Kaufpreis und einem höheren FK-Anteil schaut es für den Vermieter ja noch schlechter aus.

Beim Finanzierungsmix bin ich von einem sehr konservativen Split von 30% Eigenmittel und 70% Fremdkapital ausgegangen, finanziert über 20 Jahre bei 1,5% Zinsen p.a. Das ergibt demnach eine monatliche Annuität von EUR 689. Nun haben wir mal eine grobe Einschätzung wie die Einnahmen in Relation zur Kreditbelastung stehen. In anderen Worten muss eine Wohnung an 84 Tagen im Jahr vermietet sein, um den Liquiditätsbedarf für die Schuldentilgung + Zinsen sicher zu stellen. 


Das klingt nun nicht nach viel, dennoch dürfte es heuer für die meisten Vermieter nicht möglich sein, eine solche Auslastung zu erzielen. Probleme haben sicherlich die Vermieter, die eine laufende Schuldentilgung finanzieren müssen und geringe Liquiditätsreserven haben. Sollte der Tourismus noch in den nächsten Monaten - wovon in ausgehe - massive Probleme haben, dann könnte es einen Effekt auf den Wohnungmarkt geben.

Der Effekt auf den Wohnungsmarkt

Aufgrund der Konzentration des AirBnB-Angebotes sehe ich keinen großartigen Effekt auf den gesamten Wiener Markt. Sehr wohl kann es aber zu Verwerfungen in den sogenannten Hot Spots kommen, falls Vermieter nun ihre Wohnung dem normalen Markt zuführen müssen. Sei es aus Renditedenken oder sei es weil laufende Finanzierungen zu bedienen sind. Dieser Effekt ist aber nicht mit belegbaren Zahlen zu quantifizieren. 


Nehmen wir einfach an, dass 50% der hochverfügbaren AirBnB Wohnungen, aus welchen Gründen auch immer, auf den Markt kommen. Das sind immerhin knapp 3.700 Wohnungen. Wenn man das in Relation zur jährlichen Neubauleistung in Wien von durchschnittlich 10.000 Wohnungen setzt, dann ist das kein zu vernachlässigbarer Anteil mehr, der noch dazu auf wenige Bezirke konzentriert ist.


Meine Resumé


Mein Ziel war es, ein Gespür dafür zu bekommen, wie AirBnB den Wohnungsmarkt in Wien verändert. Punktuell denke ich, wird man schon ein verstärktes Wohnungsangebot bemerken. Wirkliche Prognosen kann man daraus nicht ableiten, da die Situation derzeit noch zu unklar ist. Vielleicht begleitet uns Corona noch länger, vielleicht ist der Spuk in ein paar Monaten vorbei. Fakt ist, der Mensch hat ein schlechtes Gedächtnis und sobald der Coronavirus besiegt ist, werden auch wieder Reisen und AirBnBs gebucht werden. 


Quellen (abgefragt am 28.03.2020):

  1.  https://wherebnb.in/wien/

  2. http://insideairbnb.com/get-the-data.html

  3. https://www.derstandard.at/story/2000100452207/airbnb-in-oesterreich-was-sich-aendert-was-bleibt 

  4. https://kontrast.at/airbnb-wien-mieten/

  5. https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/uebernachtungs-plattform-airbnb-wird-von-profi-vermietern-ueberrannt-1.3615029

  6. https://www.vienna.at/airbnb-brechen-umsaetze-weg-wiener-vermieter-mit-rueckgang-von-95-prozent/6570550

  7. https://www.wien.gv.at/statistik/verkehr-wohnen/tabellen/wohnungen-bewohnt-bez.html

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